据香港土地注册处每月更新的住宅楼宇买卖合约记录，2020年前9个月的住宅市场平均每月有4754宗交易。

交易Top5集中在400万-900万港元（绿色部分），交易Top10集中在300万-1300万和2000万以上的住宅（红色部分）。

此外，香港单宗交易的价格也经常创纪录。

2019年5月，北角海璇一个实用面积286方呎（约26平方米）的开放式单位就以1090.98万港元成交，每平方米售价接近42万港元，是港岛东开放式住宅的最高成交纪录。

香港房价为什么那么高？

人们觉得香港房价高，是因为香港人平均收入的增加并没有与房价的上涨同步，而且市场供给量少，远少于实际的住房需求者。这种想法不是很正确。

事实上，香港实际的住房需求者与住房的买家并非完全重合，甚至可能不是同一批人，现在香港的房价反映的其实是投资者的偏好和实力。

投资者考虑最多的是值不值得进行资金配置，至于房子的实际用途或运营这些都可以靠边。

举个例子来说明。

就在2020年，香港TVB一档节目就揭发了深水埗一对拥有千万资产的80岁老夫妇在街边乞讨骗取同情（钱）的事例。

这对老夫妇实际上在香港拥有2套房子、3家店铺（反正用不着乞讨）。

而TVB摄制组到房地产处拿到数据，发现对年老夫妇从90年代开始炒卖房子，交易记录达到50次以上，在同一时间，最高纪录是9套房子同时买卖！按数值计算，身价已经超过千万元。

记录显示他们都短炒，而且十分精明，每单生意赚10万左右就脱手。

他们曾经74万元买入一套老房，一个月就以80万元卖掉，赚6万。而一年后，趁市道继续升值，用93万又买回这套房子，两个月后100万卖掉。

虽然千万资产在香港不算多，但两位老人的投资心态和行为无疑充分诠释了当前香港房价高涨的内在动力——如果投资者现时的偏好是房产，那就会有大量资金涌入。

从历史经验上看，在黄金、债券、股票和房产之中，投向香港房产的资金回报率是最亮丽的。

得手后的投资者们觉得自己是高手，会有成功的路径依赖，于是会再加码。

目前，香港住宅市场每年的新房供应量只有约20000套（这个数字在曾荫权做特首的时候就更低，年均10000套左右，最低曾至8000套），但香港有250万个家庭，供需比率还不到1%。

这是因为市场经济用价格来分配资源，房价涨到其中90%以上的家庭买不起，或是不愿买的程度。

所以在香港，房产是投资性商品，而不是消耗性商品。房子有投资功能，房价反映的是人们积累财富之后，再进行配置和转换的结果。

另外，要想清楚香港房价为什么这么高，还需要跳出一个误区——不要总将房价与收入增长挂钩。

香港有一种不均衡：收入的中位数增长并不快，但高收入人群的收入增长很快。

据香港政府统计处最新公布的《综合住户统计调查按季统计报告》，香港人2020年第二季度每月收入中位数为17500港元（跟前几季度相差不大）。

而2019年，香港年薪超过100万的人就有17万人。

甚至有3000多人，单算缴税额就能全款买一套房子（300万）！

还记得香港每年供应约20000套新房子吗？这部分高收入人群很明显能独力将这些新房供应都吞掉。

房子为投资者而设，当然价格就高了。

此外，香港住房自有率仅为48.5%左右，低于内地城市。在住房交易市场中，新房供应不足，二手房交易占比超过70%，最高达到90%。同样严重依赖二手房市场，交易乘数的扩大效应极易推高房价。

而且增加供应让房价下跌，还有导致社会不稳的前车之鉴。

在1997年香港回归及东南亚金融风暴过后，香港政府推出“八万五居屋计划”，2000年供应的新房套数达到10万套（包括福利性住房）。

供应增加后，香港房价从1997年底到2003年第三季度，一直在跌，最多跌去70%，房价下跌引起香港社会的激烈反弹，后来香港特首董建华，未完成第二任期即辞职，与此亦有关系。

而增加土地供应，殊路同归。

所以，香港特区政府一直忌惮增加供应，拖低房价。

内地富豪赴港买豪宅，影响不大

香港的八卦新闻热点之一就是内地富豪赴港买豪宅。

但曾任香港房委会委员的施永青并不认为他们对香港房价有实质性影响。

“因为内地购买金额占香港新房销售总额的比例不超过10%，新房多于二手房，豪宅多于普通住宅。”

如果从缴纳印花税的数量看，内地购买的比例会更低，因为很多内地豪客都有香港身份，去掉这部分，内地人购房比例会降到3%—5%左右。

虽然总量不多，但因为是不确定因素，所以对市场供需平衡的短期影响还是有的。

施永青指出，大部分香港人在有条件的情况下，当然是愿意买房而不是租房。

因为香港的房价高，租金也高，在香港买个房子可以获得很高的租售比。

据知乎用户@香港大学Davy学长整理，使用面积400呎左右、总价500-600万的房子，月租金大概在13000港元。

而对比深圳湾月租超过1万的房子，售价是千万级别。

例如深圳湾半岛城邦的房子，140多平方米，估计2000万以上，月租是1.6万。

这样粗略估计下来，深圳需要出租1300个月才能收回房价（折合100多年）；而香港2000万的房子可以租到4-5万港币，500个月收回房价（折合40年）。

香港的住房问题，是无法解决了吗？

施永青也提出了解决方案：政府应该让香港每个家庭都有一次买到在廉价土地上建造的房屋的机会。政府提供这类土地，用香港人的支付能力来制约开发商的定价。只要能赚到合理利润，开发商就会兴建这类房产。

这种办法需要做好严格的资格认定，比如：香港本地人、没有房产、只能自住、不能用于出租等投资用途、只能转卖与合资格人士。

最好再有一条，就是单套不能超过50平米，因为普通香港家庭的私有住房也就有这么大。

“这样规定了后，李嘉诚的儿子绝对不会来凑热闹。因为买了之后，除了交费交税，没有其它用处。”施永青开玩笑地说。